[세이노의 가르침] 공무원하고의 다툼은 판례해석 다툼이다.

2018년 12월에 있었던 세이노 본인의 사례를 들어 판례 해석에 관한 문제를 냈다. 

괄호치고 문과생을 위한 글이라 하며, 

법을 아는 것과 적용하는 것은 완전 별개의 문제이다. 당신이 문과 출신이고 정말 책을 많이 읽었다면(재미있는 책이 아니라 논리적인 책들을 말한다) 위에서 언급된 판례를 찾아보고 미친 듯 파고들면서 공부해 봐라. 잘 이해가 안 가서 머리에 쥐가 날 수도 있겠지만 도저히 이해가 안 된다면 문과생으로서 풍요롭게 먹고살기는 힘들어질 가능성이 높다. 사업을 좀 하는 사람들은 이런 판례를 해석할 능력이 있는 문과 출신 한두 명 정도는 곁에 두고 있는 것이 좋을 것이다.

 

라고 말하는데, 해석하지 않을 이유가 없었다. 

 

물론 정답은 아니겠지만, 짧게나마 분석해 본 과정을 기록해 두기 위해 적는다.

❗️: 의미 혹은 추가 정보를 나타낸 것이다. 👻 : 내 의견을 적은 것이다. 

 

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문제 상황

<상황 이해를 돕기 위한 예시>
4층짜리 꼬마빌딩이 있다.(생활시설과 주택이 함께 있는 작은 건물이다.)
대지면적은 100, 1층부터 3층까지는 사무실이나 상가이고 4층은 주택으로 활용한다. 각 층의 면적은 50이다.

✔︎ 이때 만약, 자녀에게 4층의 주택과 대지 100중 25를 증여한다면?
👉 자녀는 주택을 소유한 것이 아니라 아버지와 공동소유를 하는 것이 된다. 
즉, 자녀는 전체 건물면적 200 중 50을 갖고, 150은 아버지가 계속 보유하는 것이 되며, 각 층에서 4분의 1씩 가지게 된다.
따라서 1, 2, 3층에서 나오는 임대료 중 4분의 1은 자녀의 수입으로 계산된다. 
이와 달리, 아파트처럼 호실을 붙여서 여러 소유자들이 1개씩 나누어 소유하는 것을 구분소유라고 한다.

 

2018년 12월,

본인의 소유였던 건물에서 주택 건물 부분만을 특수관계법인에게 매도하고 대지지분은 없는 것으로 하였고 양도세 신고를 할 때 주택만을 판 것으로 계산하여 신고하였다. 

 

당연히 세무서는 주택을 판 것이 아니라 전체 건물의 공유지분을 매도한 것이라 하였다.

결국 세금을 낸 후 세이노는 경정청구를 하였고, 세무서로부터 아래와 같은 의견을 받았다. 그러나 오히려 아래에 나온 판례가 본인의 주장을 정당화시켜 주고 있음을 증명하는 데 사용하였고 결국 이겼다. 그러면서, 공무원하고의 다툼에서 인용된 판례는 부분만 보아서는 안 되고 전체를 다 읽어 보고 이해가 되어야 한다고 말한다. 

 

❗️경정청구 : 직전 5년간 세금에 대해 적용받지 못한 세제혜택이 존재하거나 자료미비로 인해 세금을 과다납부한 내역이 존재하는 경우, 국세청에 정당하게 환급을 요청할 수 있는 제도.

 

 

[통지관서 의견] (요약한 것입니다.)

1 . 쟁점 부동산의 수도・전기 등이 각기 주택용과 근생용으로 구분되어 있고, 특수관계법인이 청구인에게 건물 부속 토지에 대한 사용료를 지불하고 있는 등 실질적으로 특수관계법인에게 주택만을 양도한 것이라 주장하나, 쟁점 부동산의 등기부등본을 보면 소유권 일부를 이전한 것으로 표기되어 있고 건축물대장이나 등기부등본상 주택부분이 별도로 구분 등기되어 있지 아니하므로 주택만을 양도한 것으로 볼 수 없습니다.

2 . 또한 쟁점 부동산에 대하여 공동소유자인 청구인과 특수관계법인이 소유한 지분 비율로 주택 및 주택외(근생)로 구분되어 재산세 등을 부과・납부하고 있습니다. 

3 . 구분소유가 성립하기 위해선 (1)처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어야 하고, (2)건축법 등은 구분소유의 대상이 되는 것을 전제로 하는 공동주택과 그 대상이 되지 않는 것을 전제로 하는 다가구주택을 비롯한 단독주택을 엄격히 구분하여 규율하고 있다. 이에 따라 등록・등기되어 공시된 내용과 다른 법률관계를 인정할 경우 거래의 안전을 해칠 우려가 크다는 점 등에 비추어 볼 때, 단독주택 등을 주 용도로 하여 일반건물로 등록・등기된 기존의 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐지지 아니한 상태에서 구분행위의 존재를 정정하는 데에는 매우 신중해야 한다. (대법원 판례)

🏛 구분소유의 대상이 되는 것과 되지 않는 것의 구분
: 건축법 제2조 2항, 건축법 시행령 제3조의 5, 같은 시행령 별표1, 주택법 제2조 제2호 등 참조)
👉 건축법 시행령 별표1, 주택법 제2조 제2호 등.
1️⃣ 단독주택 : 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)
2️⃣ 공동주택 : 건축물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사)

👻

내가 판단한 쟁점은 아래와 같다. 

쟁점 1. 구분소유를 입증하기 위하여 등기부등본과 건축물대장에 별도로 구분 등기가 반드시 되어 있어야 하는가? -- 아니다.
쟁점 2. 구분소유의 대상이 되지 않는 단독주택의 구분행위 존재를 정정하는 데 신중해야 하는데, 세이노의 경우 구분행위의 요건을 갖추지 못하였는가? -- 갖추었다고 본다.
쟁점 3. 세이노의 경우 구분소유를 인정할 수 있는가? --인정할 수 있다.

 

 

해당 대법원 판례

 

👻 대충 요약 : A와 B의 공유토지에 한 주택건물이 세워졌고 이를 세대주 8명이 나누어 토지와 건물을 소유하고 있었는데, 한편 C는 세대주 중 한 명에게 (건물의) 소유권이전등기는 했으나 토지의 지분은 그대로 보유했고 이에 C의 채권자인 신용보증기금의 신청에 따라 해당 지분의 강제경매절차가 개시되었다. 이를 매수한 원고는 소유권 이전등기를 마쳤다. 이때 현재 건물의 소유권이 있는 8명은 이 토지와 건물이 공동소유가 아니라 구분소유임을 주장하는데, 이것이 쟁점이라 할 수 있다.

그런데!! 자세히 보니 세대주들이 완전히 일치하는 지분을 받은 것도 아니며, 애초에 공유토지를 가지고 있던 다른 한 명은 위 상황과 관계 없이 건물과 토지의 지분을 그대로 보유했다는 점을 보아 구분행위의 존재를 인정할 수 없다고 판결했다. 

1 . 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는,
1) 객관적이고 물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고
2) 구분된 건물 부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라
3) 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다.

❗️구분행위란, 건물의 물리적 형질에 변경 없이, 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위이다. 그 시기나 방식에 특별한 재한이 있는 것은 아니며, 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 
따라서 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물 부분이 위와 같은 구분행위가 있으면 구분 소유권이 성립한다.

 

👻 구분행위 판단에 '신중해야 한다'는 의미 : 단독주택에 대하여 구분행위의 존재를 정정하는 데에는 신중해야 함이 마땅하지만, 위와 같은 요건을 만족시킨 구분행위가 존재하는 경우 구분 소유권의 성립을 인정할 수 있다. 

2 . 원심이 인용한 제1심 판결 이유는(구분행위를 인정했던 이유는),
이 사건의 토지를 공유하던 A와 B가 이 사건 토지에 지하 1층, 지상 4층 건물을 신축하여 자신들의 공유로 소유권보존등기를 마쳤다. 이 건물의 1~4층은 각 2세대의 주택으로 사용되고 있으며 모두 구조적으로 독립되어 있고 세대별로 건물과 토지 지분이 함께 이전되었다. 따라서 이 사건 건물은 집합건물로 등기되지는 않았으나 구분소유적 공유관계에 있는 집합건물이다. 

❗️구분소유적 공유관계란, 등기부 상으로는 일반적인 공유와 마찬가지로 부동산 전체에 대해 공유등기가 되어 있으나, 사실 내부적으로는 각 공유자들이 소유구분을 구분하여 특정 부분만을 배타적으로 사용 및 수익 하는 관계를 의미한다. 
대법원 판례에 의하면, "구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다." 그리고 "1동의 건물 중 (1)위치 및 면적이 특정되고 구조상, 이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 (2)등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우, 구분소유자들 사이에 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립하지만, 1동 건물 중 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상ㆍ이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐, 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 할 수 없다.” 

 

👻 구분소유적 공유관계의 성립 가능성 : 등기부 상 일반적인 공유등기가 되어 있음에도 내부적으로 각 공유자들이 소유구분을 하여 특정 부분만을 배타적으로 사용 및 수익 하는 관계가 있고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 한 경우엔 구분소유적 공유관계가 성립될 수 있다.

따라서 통지관서 의견 1에서 등기부등본과 건축물대장에 대한 내용은 구분소유적 공유관계의 성립을 부정하는 충분조건이 될 수 없고 의견 2에서 공동소유자가 소유한 지분 비율로 주택 및 주택외(근생)로 구분되어 재산세를 부과 및 납부하고 있다는 것은 내부적으로 소유자를 구분하고 있다는 반증이 될 가능성이 있다. 

 

3 . 그러나 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면 다음과 같을 사실 등을 알 수 있다. (구분행위를 인정할 수 없는 이유는,)
가. 이 사건 건물은 신축 당시 단독주택을 주용도로 하여 일반건물로 등록 및 등기되었다.
나. 이 사건 건물과 이 사건 토지를 1/2 지분씩 공유하던 소외 1과 소외 2 중 소외 1은 토지 지분이 서로 완전히 일치하지도 않게 4명에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
다. 소외 3은 피고 6에게 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 이 사건 토지의 n지분은 그대로 보유했고, 이에 소외 3의 채권자인 신용보증기금의 신청에 따라 n지분에 대한 강제경매절차가 개시되었으며, 그 절차에서 원고가 이를 매수하고 소유권이전등기를 마쳤다. 
라. 한편 소외 2는 원고가 위와 같이 이 사건 토지 지분을 취득할 때까지는 물론 그 이후 사망할 때까지도 이 사건 건물과 이 사건 토지의 지분을 그대로 보유했다.
마. 현재까지 이 사건 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐진 바 없다.
4 . 따라서 원심이 든 위와 같은 사정만으로 이 사건 건물 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되었다고 보아 구분행위의 존재를 인정할 수는 없다고 할 것이므로, 원고가 이 사건 토지 중 위 n지분을 매수하여 소유권이전등기를 마치기 전에 이 사건 건물 중 위 8세대의 각 호실에 관하여 구분소유권이 성립하였다고 볼 수 없다. 

대법원 판단 : 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물 부분이 구조상-이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립하는지 여부(적극)

 

👻 구분행위의 성립 : 해당 판례의 경우에는 토지 지분을 완전히 일치하지도 않게, 또한 토지의 지분을 그대로 보유할 수도 있는 경우로 보아 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되지 않았으므로 구분소유권이 성립되지 못하였다. 그러나 세이노의 경우, 처분권자인 본인이 등기부등본상 소유권 일부를 이전하였고, 특수관계법인이 청구인에게 건물 부속토지에 대한 사용료를 지불하고 있으며 주택용과 근생용 물리적으로 구분되어 있다는 점을 보아 구분의사를 객관적으로 외부에 표시했다고 볼 수 있으며 따라서 구분행위가 성립한다고 볼 수 있다. 

 

 

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👻 다시 정리하여 위에서 밝힌 쟁점에 대하여 설명하자면.

쟁점 1. 구분소유를 입증하기 위하여 등기부등본과 건축물대장에 별도로 구분 등기가 반드시 되어 있어야 하는가?
👉 아니다. 대법원 판례에 따라 일반건물(단독주택)로 등기된 기존 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도 구분된 건물 부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립할 수 있으므로 반드시 등기가 되어있어야 할 필요는 없다.

쟁점 2. 구분소유의 대상이 되지 않는 단독주택의 구분행위 존재를 정정하는 데 신중해야 하는데, 세이노의 경우 구분행위의 요건을 갖추지 못하였는가?
👉 요건을 갖추었다고 본다. 구분행위의 성립요건 세 개 중 1, 2번에서 객관적이고 물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물 부분이 구조상, 이용상 독립성을 갖추어야 한다는 것은 세이노의 건물에서 수도와 전기 등이 각기 주택용과 근생용으로 구분되어 있다는 점에서 긍정할 수 있다. 3번에서 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하는데, 이 구분행위라 함은 시기나 방식에 특별한 제한이 없고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 세이노의 경우 등기부등본상 소유권 일부를 이전한 것으로 표기되어 있고 법인이 청구인에게 건물 부속 토지에 대한 사용료를 지불하고 있으며 소유한 비율로 주택 및 주택 외로 구분되어 재산세 등을 부과 및 납부하고 있으므로 객관적인 의사 표명이 되었다고 판단할 수 있다. 

쟁점 3. 세이노의 경우 구분소유를 인정할 수 있는가?
👉 그렇다. 특히 집합건물로 등기되지 않았어도 구분소유적 공유관계가 될 수 있다는 점에 따라 그의 구분소유를 인정할 수 있다. 쟁점 2와 같이 구분행위의 존재를 인정할 수 있으며 해당 내용이 약정으로 되어있고 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우이므로 구분소유적 공유관계가 성립될 수 있다. 

 

다만!! 통지관서의 의견에 따르면 위와 같은 사항을 구분행위 요건을 충족하지 못하였다는 관점에서 해석하고 첨부한 것인데, 이것이 판단의 실수였는지 혹은 무지한 필자가 모르는 사항이 있을 수도 있다. 따라서 (1)등기부등본상 소유권 일부를 이전한 것이 무엇을 의미하는지, (2)재산세 등을 소유 비율로 분할하여 납부하는 것이 어떤 의미를 갖는지 자세히 알아야 더욱 올바른 판단을 할 수 있을 것이다. 한편 후자의 경우는 쟁점 3의 구분소유적 공유관계의 인정 여부에 따라 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우라고 볼 수도 있을 것이다. 책 내용에서 세이노가 이겼다고 말했으니, 그것에 맞게 '옳지 않을까'하는 생각이 판단에 가미되기도 했다. 

 

처음엔 통지관서 의견 3번을 보고 구분소유의 대상이 되는 공동주택임을 입증해야 하는 것이라 생각하여 공동주택과 단독주택의 구분을 명확히 하고자 했지만, 판례를 자세히 보니 그것이 아니고 단독주택도 일정 요건을 충족하면 구분소유적 공유관계의 건물로 인정받을 수 있다는 점을 보아 그 요건을 충족시키는지에 대하여 판단하는 것이 옳다고 생각했다. 주요 쟁점을 파악하니 다음에 살을 붙여 나가는 것은 쉬웠다.